Expertise d'une maison avant achat : quand faire venir un expert, et ce qu'il apporte

1. Ce que les diagnostics ne regardent pas

• la structure : fondations, murs porteurs, planchers ;
• la toiture et la charpente, au-delà des insectes du bois ;
• l'humidité : remontées dans les murs, infiltrations, condensation ;
• l'état réel du chauffage, de la plomberie et des évacuations ;
• le coût des travaux à prévoir.

Et après la vente, un défaut caché est difficile à faire payer : il faut prouver que le vendeur le connaissait quand l'acte écarte la garantie des vices cachés, ce qui est presque toujours le cas entre particuliers. Voir les points à vérifier avant d'acheter.

2. Quand une expertise s'impose

• des fissures qui traversent un mur, ou qui ont été rebouchées récemment ;
• des traces d'humidité, une odeur de moisi, un sous-sol humide ;
• une maison ancienne dont on ne connaît pas les travaux, ou des travaux récents sans factures ;
• une extension, une surélévation ou des combles aménagés ;
• un terrain exposé : l'état des risques, remis avec les diagnostics, signale par exemple un sol argileux qui gonfle et se rétracte, cause fréquente de fissures ;
• une toiture ou une charpente qu'on n'a pas pu voir de près.

3. Qui faire venir

Un expert en bâtiment pour un avis d'ensemble ; un bureau d'études structure pour une fissure inquiétante ; un architecte si vous prévoyez de gros travaux. Avant de choisir :

• vérifiez qu'il est indépendant : ni lié au vendeur ou à l'agence, ni à une entreprise qui ferait les travaux ;
• demandez son assurance de responsabilité civile professionnelle ;
• demandez un devis écrit qui dit ce qui sera examiné et sous quelle forme le rapport sera remis — le prix dépend de la surface, de l'âge de la maison et de la précision demandée ; comparez-en plusieurs.

4. À quel moment de la vente

• Avant la promesse, lors d'une seconde visite : c'est le meilleur moment, le prix n'est pas encore fixé.
• Pendant les dix jours de rétractation qui suivent la notification de la promesse : un rapport défavorable vous laisse partir sans motif à donner. Le délai est court — prenez rendez-vous avant de signer.
• Par une condition suspensive : les conditions d'une promesse se fixent librement entre vendeur et acheteur ; une clause liée au rapport d'expertise se négocie, et le vendeur peut la refuser.

5. Se servir du rapport

Un bon rapport décrit chaque désordre, sa cause probable, les travaux à prévoir et leur urgence. Il sert à négocier le prix sur des faits plutôt que sur une impression, à préparer le budget des premières années, et à poser au vendeur, par écrit, les questions qu'il soulève. Gardez-le : il décrit l'état du logement le jour de l'achat.

Ce que DomSequa fait, et ce qu'il ne fait pas

Il fait : garder le rapport d'expertise dans le dossier du logement, avec les diagnostics, les factures des travaux qui suivront et leurs garanties.

Il ne fait pas : l'expertise, et ne recommande pas d'expert. Il ne remplace ni le notaire, ni un avocat.