Acheter un logement ancien : les points à vérifier avant de signer

1. Les diagnostics : lisez-les, et voyez ce qu'ils ne disent pas

Le vendeur doit fournir un dossier de diagnostics valables à la date de la promesse : performance énergétique (DPE), amiante, plomb, termites, électricité et gaz pour une installation de plus de quinze ans, état des risques, assainissement… La liste et la durée de validité de chacun sont dans notre guide Documents à fournir pour vendre.

• Le DPE dit ce que coûtera le chauffage, et si le logement pourra être loué : les classes G, F puis E sont interdites à la location, à dates fixes.
• L'électricité et le gaz listent des anomalies : chacune est un devis à demander avant de faire une offre.

⚠️ Aucun de ces diagnostics ne juge la structure, la toiture, la charpente ou l'humidité. C'est le rôle d'une expertise avant achat, à envisager dès qu'un doute apparaît pendant la visite.

2. Pendant la visite : le bâti

• Les fissures : fines et en surface, ou traversantes, en escalier, plus larges en haut qu'en bas ? Les secondes demandent un avis avant d'aller plus loin.
• L'humidité : traces en pied de mur, odeur de moisi, peinture qui cloque, salpêtre au sous-sol, auréoles au plafond sous la toiture.
• La toiture et la charpente : tuiles déplacées, faîtage, gouttières ; dans les combles, bois attaqué ou affaissé.
• Les menuiseries : simple ou double vitrage, bois qui se délite, condensation entre les vitres.
• Le chauffage et l'eau chaude : l'âge des appareils, et les attestations d'entretien — l'occupant doit garder celle de la chaudière deux ans, demandez-les.
• Les abords : pente du terrain vers la maison, arbres proches des murs, écoulement des eaux de pluie.

3. Les papiers du bien

• Le titre de propriété, et pour une maison les plans, le permis de construire et les autorisations des travaux faits depuis : une extension, une véranda ou des combles aménagés sans autorisation se découvrent ici.
• Les servitudes : un passage, une vue, une canalisation du voisin.
• Les factures des travaux de moins de dix ans, avec les attestations d'assurance des entreprises et l'éventuelle assurance dommages-ouvrage : les garanties qui courent encore passent à l'acheteur (garantie décennale).
• L'assainissement : le raccordement au tout-à-l'égout, ou le contrôle de l'installation autonome.

4. En copropriété

Le vendeur remet notamment la fiche synthétique, le règlement de copropriété, les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le carnet d'entretien de l'immeuble, le diagnostic technique global et le plan pluriannuel de travaux s'ils existent, et le pré-état daté.

Lisez les procès-verbaux pour ce qui est voté (des travaux à payer), ce qui est repoussé d'année en année (une toiture, un ravalement), les impayés et les procédures. La surface privative (dite « Carrez ») figure dans l'acte : si elle est inférieure de plus d'un vingtième à la réalité, vous pouvez demander une baisse du prix proportionnelle, dans l'année qui suit l'acte.

5. Le calendrier : ce qui protège l'acheteur

• Les conditions suspensives de la promesse ou du compromis : l'obtention du prêt, mais aussi un certificat d'urbanisme ou des travaux à faire par le vendeur. Elles se négocient avant de signer.
• Dix jours de rétractation après la notification de la promesse, pour un acheteur particulier : sans motif à donner, par lettre recommandée avec accusé de réception.
• Le devoir d'information : le vendeur doit dire ce qu'il sait et qui compte pour vous — des travaux coûteux votés, des fissures importantes, un risque d'inondation. Posez la question par écrit.

6. Après l'achat : les vices cachés

Un défaut caché, qui existait avant la vente et rend le logement impropre à son usage, ouvre une action contre le vendeur dans les deux ans de sa découverte : rendre le bien, ou obtenir une baisse du prix. Entre particuliers, l'acte prévoit presque toujours une clause qui écarte cette garantie ; elle ne protège pas un vendeur qui connaissait le défaut. Ce qui était visible à la visite, en revanche, est réputé accepté — d'où les étapes qui précèdent.

Ce que DomSequa fait, et ce qu'il ne fait pas

Il fait : si le vendeur tient le dossier du logement sur DomSequa, il peut vous le transmettre à la vente — factures, diagnostics, garanties en cours, entretiens : vous le reprenez sans rien ressaisir. Une fois propriétaire, il garde ce dossier à jour.

Il ne fait pas : visiter le logement, ni juger son état. Il ne remplace ni le notaire, ni un expert en bâtiment.