Avant de vendre sa maison ou son appartement : quoi faire, et dans quel ordre

1. Rassembler le dossier, dès maintenant

Le titre de propriété ; pour une maison, les plans, le permis de construire et les autorisations des travaux faits depuis ; les servitudes ; les contrats de location si le logement est loué ; les justificatifs de l'assainissement. En copropriété, les pièces que le syndic détient : règlement, procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, carnet d'entretien, pré-état daté.

La liste complète, pièce par pièce : Documents à fournir pour vendre.

2. Les diagnostics : ni trop tôt, ni trop tard

Ils doivent être valables le jour de la promesse. Le DPE, lui, doit être prêt dès l'annonce. Ceux qui durent longtemps — amiante, DPE — peuvent se faire tout de suite ; ceux qui ne valent que six mois ou un an — termites, plomb — attendent qu'un acheteur se présente, sinon ils seront à refaire. Un diagnostic qui relève des anomalies (électricité, gaz) laisse aussi le temps de faire chiffrer les réparations, ou de les faire.

3. Les travaux passés : en règle, et garantis

• Une extension, une véranda, des combles aménagés demandaient une autorisation d'urbanisme : retrouvez-la. Le notaire vérifie la situation du bien au regard de l'urbanisme ; un écart découvert à la promesse se règle beaucoup plus mal qu'avant.
• Les travaux de moins de dix ans : l'acte de vente doit dire si les assurances obligatoires existaient — décennale des entreprises, dommages-ouvrage — et l'attestation y est annexée. Rassemblez factures et attestations ; l'acheteur reprend les garanties qui courent encore (garantie décennale).

4. Dire ce que l'on sait

Le vendeur doit informer l'acheteur de ce qui peut compter dans sa décision : des travaux coûteux votés en copropriété, des fissures importantes, un problème de structure, un risque d'inondation. Le taire peut faire annuler la vente.

Entre particuliers, l'acte écarte presque toujours la garantie des vices cachés — mais la clause ne protège pas un vendeur qui connaissait le défaut. Ce que vous savez, écrivez-le : un défaut dit et accepté n'est plus un vice caché.

5. La plus-value

La vente de votre résidence principale — celle que vous occupez la majeure partie de l'année, et encore au moment de la vente — est exonérée d'impôt sur la plus-value. Pour un autre logement, la plus-value est imposée ; certaines factures de travaux la réduisent : voir combien de temps garder ses factures de travaux. Le notaire calcule et déclare l'impôt.

Ce que DomSequa fait, et ce qu'il ne fait pas

Il fait : tenir le dossier du logement prêt pour la vente — les pièces exigées pour ce logement-là, rangées dans le temps : ce qui se fait dès maintenant, ce qui attend la promesse, ce qu'on demande au syndic ; les factures encore garanties ; un dossier de vente en PDF ; et, à l'acte, la transmission du dossier à l'acheteur.

Il ne fait pas : les diagnostics, réalisés par un diagnostiqueur certifié ; ni l'estimation du prix, ni la vente. Il ne remplace pas le notaire.