Fin de construction d'une maison : les documents qu'on doit vous remettre

1. La réception : le document qui déclenche tout

« La réception est l'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves » (code civil, article 1792-6). Elle se fait en présence de l'entreprise ou du constructeur, et se constate par un procès-verbal signé des deux côtés. Chaque défaut que vous voyez ce jour-là s'y écrit en réserve ; ce qui est visible et non noté est tenu pour accepté.

Avec un constructeur de maison individuelle, si vous n'êtes pas assisté d'un professionnel, vous disposez encore de huit jours : « Le maître de l'ouvrage peut, par lettre recommandée avec accusé de réception dans les huit jours qui suivent la remise des clefs consécutive à la réception, dénoncer les vices apparents qu'il n'avait pas signalés lors de la réception » (CCH, article L231-8). Et tant que les réserves ne sont pas levées, « une somme au plus égale à 5 % du prix convenu » reste consignée (article R231-7).

C'est de la date du procès-verbal que partent les trois garanties : un an de parfait achèvement (article 1792-6), deux ans de bon fonctionnement pour les équipements (article 1792-3), dix ans de décennale (articles 1792 et 1792-4-1). Pas de la date de la facture, ni de celle des clés.

2. Ce que la loi oblige à vous remettre

Le diagnostic de performance énergétique du logement neuf

« Lors de la construction d'un bâtiment ou d'une extension de bâtiment, le maître d'ouvrage fait établir le diagnostic mentionné à l'article L. 126-26. Il le remet au propriétaire du bâtiment au plus tard à la réception de l'immeuble. »

Code de la construction et de l'habitation, article L126-27.

Si vous faites construire, le maître d'ouvrage, c'est vous : vérifiez au contrat qui commande ce diagnostic, et exigez-le à la réception. Si vous achetez sur plan, c'est le promoteur qui vous le remet. Il est établi par un diagnostiqueur certifié (article L126-26).

Les plans, les réseaux et les notices : le carnet d'information du logement

Pour un permis déposé à compter du 1er janvier 2023 (article L126-35-4), « les personnes réputées constructeur, au sens de l'article 1792-1 du code civil, transmettent au propriétaire du logement, chacune en ce qui la concerne, les éléments que doit comporter le carnet d'information […], au plus tard à la réception des travaux de construction ou de rénovation » (article L126-35-5). Pour une construction, ces éléments sont (article L126-35-6) :

1. « Les plans de surface et les coupes du logement » ;
2. « Les plans, schémas et descriptifs des réseaux d'eau, d'électricité, de gaz et d'aération du logement » ;
3. « Les notices de fonctionnement, de maintenance et d'entretien des ouvrages ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement ».

« Il est indiqué pour chaque plan, schéma et descriptif s'il correspond à la conception ou à l'exécution » : demandez les plans d'exécution, ceux qui montrent ce qui a été fait, pas ce qui était prévu. S'y ajoutent la liste et les caractéristiques des matériaux qui comptent pour l'énergie — isolants de la toiture, des murs, des parois vitrées et des planchers bas (article R126-32) —, les notices des équipements de chauffage, d'eau chaude et de ventilation, et les documents qui attestent la performance : le diagnostic, l'attestation RE2020, les labels (articles L126-35-8 et R126-34). Le tout « dans un format numérique répondant à un standard ouvert » (article L126-35-9).

Le détail de ce carnet, et ce qu'il devient à la vente : le guide du carnet d'information du logement.

L'attestation de respect de la RE2020

« A l'achèvement des travaux de construction des bâtiments soumis à permis de construire […], le maître d'ouvrage fournit à l'autorité qui a délivré l'autorisation un document attestant du respect des règles de construction en matière de performance énergétique et environnementale » (article L122-9). Elle « est jointe à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux » (article R122-24-3) et « est établie, après visite sur site » par un contrôleur technique, un diagnostiqueur habilité pour une maison individuelle, un architecte ou un bureau d'étude agréé (article R122-25).

Celle qui a été jointe au permis de construire n'était qu'une étape : la pièce qui compte est celle de l'achèvement, après visite. Elle fait partie du carnet d'information (article R126-34). Pour un permis antérieur à la RE2020, le même mécanisme vaut pour la réglementation thermique (article R122-24).

L'attestation acoustique : pas pour qui construit pour lui-même

Une attestation acoustique existe pour les bâtiments collectifs et, parmi les maisons individuelles non accolées, seulement pour celles « implantées dans les secteurs situés au voisinage d'infrastructures classées » ou « dans les zones classées des plans d'exposition au bruit » (article R122-32). Et la loi écarte le cas le plus courant : « Ces dispositions ne s'appliquent pas aux propriétaires construisant ou améliorant leur logement pour leur propre usage » (article L122-10). Si on vous en demande une pour votre maison, c'est le permis qui le dit, pas la loi.

L'attestation de conformité de l'installation électrique

« Doit faire l'objet, préalablement à sa mise sous tension par un distributeur d'électricité, d'une attestation de conformité aux prescriptions de sécurité […] : 1° Toute nouvelle installation électrique à caractère définitif raccordée au réseau public de distribution d'électricité » (code de l'énergie, article D342-19). « L'attestation de conformité est établie par écrit et sous sa responsabilité par l'installateur » et « est obligatoirement soumise, par son auteur, au visa d'un organisme agréé » (article D342-20) — c'est l'organisme Consuel.

Sans elle, pas de mise en service du compteur. Gardez-en une copie : elle date l'installation, et dispense du diagnostic électricité à la vente pendant les années qui suivent.

Le dossier des ouvrages exécutés, et le dossier d'intervention ultérieure

Aucun texte n'impose à un particulier qui fait construire la remise d'un dossier des ouvrages exécutés sous ce nom : il n'est dû que si votre contrat le prévoit. Mais, depuis 2023, l'essentiel de ce qu'il contient vous est dû par la loi sous le nom de carnet d'information du logement (ci-dessus). Ce qu'il devrait contenir, et comment l'obtenir : le guide du dossier des ouvrages exécutés.

Le dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage, lui, relève du code du travail : il est établi par un coordonnateur de sécurité (article L4532-16), et cette obligation ne s'applique pas aux « opérations de bâtiment ou de génie civil entreprises par un particulier pour son usage personnel » (article L4532-7). Si on vous en remet un, gardez-le : il « est joint aux actes notariés établis à chaque mutation de l'ouvrage » (article R4532-97).

3. Deux démarches à faire vous-même, avec un délai

La déclaration d'achèvement et de conformité des travaux

« A l'achèvement des travaux de construction ou d'aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré ou à la déclaration préalable est adressée à la mairie » (code de l'urbanisme, article L462-1). Elle « est établie par le bénéficiaire du permis de construire […] ou par l'architecte […], dans le cas où ils ont dirigé les travaux », et « adressée par pli recommandé avec demande d'avis de réception postal au maire de la commune ou déposée contre décharge à la mairie » (article R462-1). L'attestation RE2020 y est jointe (article R462-4-1).

« A compter de la date de réception en mairie de la déclaration d'achèvement, l'autorité compétente dispose d'un délai de trois mois pour contester la conformité des travaux au permis ou à la déclaration » — cinq mois quand un récolement est obligatoire, par exemple aux abords d'un monument historique ou dans un secteur couvert par un plan de prévention des risques (articles R462-6 et R462-7). « Passé ce délai, l'autorité compétente ne peut plus contester la conformité des travaux » (article L462-2).

Ensuite, sur demande, la mairie « délivre de plein droit […] une attestation certifiant que la conformité des travaux avec le permis ou la déclaration n'a pas été contestée, dans un délai de quinze jours » (article R462-10). Gardez l'avis de réception et cette attestation : le notaire les demandera à la vente.

La déclaration foncière aux impôts, dans les 90 jours

« Les constructions nouvelles […] sont portées par les propriétaires à la connaissance de l'administration, dans les quatre-vingt-dix jours de leur réalisation définitive » (code général des impôts, article 1406). Elle se fait en ligne, dans l'espace « Biens immobiliers » du site des impôts.

Ce délai conditionne l'exonération : « Les constructions nouvelles […] à usage d'habitation sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties durant les deux années qui suivent celle de leur achèvement » (article 1383), la commune pouvant la réduire et l'intercommunalité supprimer sa part. « Lorsque la déclaration est souscrite hors délais, l'exonération s'applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante » (article 1406).

4. Les assurances et le contrat, à garder dix ans et plus

L'assurance dommages-ouvrage est la vôtre : « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage […], fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier […] une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages » relevant de la décennale (code des assurances, article L242-1). Elle « prend effet après l'expiration du délai de garantie de parfait achèvement ». Le particulier qui construit pour l'occuper échappe à la sanction pénale (article L243-3), pas à l'obligation — et sans elle, un sinistre se règle après des années de procédure. Le contrat de construction de maison individuelle en porte la référence (CCH, article L231-2).

Les attestations d'assurance décennale de chaque entreprise, datées de l'ouverture du chantier : voir le guide de la garantie décennale.

Avec un constructeur de maison individuelle, le contrat lui-même et ses annexes : le plan « précisant les travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles et l'indication des surfaces de chacune des pièces » et « un dessin d'une perspective de l'immeuble » (article R231-3) ; la notice descriptive « indiquant les caractéristiques techniques tant de l'immeuble lui-même que des travaux d'équipement » (article R231-4) ; la notice d'information (article L231-9) ; et l'attestation de la garantie de livraison, « établie par le garant et annexée au contrat » (article L231-2). Cette garantie « cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit » et que les réserves sont levées (article L231-6) : une raison de plus de ne rien signer à la légère ce jour-là.

5. En un tableau

Ce que DomSequa fait, et ce qu'il ne fait pas

Il fait : réunir ces pièces dans le dossier du logement — déposées, ou envoyées à l'adresse email propre au bien —, les classer dans le dossier « Construction et travaux », lire l'étude thermique pour inscrire au carnet d'information l'isolation de chaque paroi et les équipements, et vous dire ce qui manque à ce carnet. À la vente, il transmet le dossier au propriétaire suivant.

Il ne fait pas : la déclaration d'achèvement en mairie ni la déclaration foncière à votre place, et il ne constitue pas le dossier des ouvrages exécutés que le constructeur vous doit. Il ne remplace ni un architecte, ni l'Adil de votre département.